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银行不会告诉一般人,比房贷利率还低的贷款

念鲜1周前 (02-23)财经144

感谢老铁垂青,楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房,司令期待和你有故事。

今年以来,时不时有老铁困惑该不该替换房贷。而替换品就是看着比房贷利率还低的企业经营性抵押贷款,通常叫抵押经营贷。

最常用的抵押物是房子,虽然也有土地等也可以抵押,但抵押房子获得的利率最低。

01老铁们之所有这想法,是由于今年疫情,上半年1年期和5年期以上的LPR一直下探。

前者跟抵押经营贷相关,目前利率3.85%,实际执行加20个bp去到4.05%。

后者跟房贷挂钩,目前为4.65%,目前首套利率通常加30~45个bp去到4.95~5.1%,高峰时上过5.2%,二套更高。

正因两者利率有差,使得老铁们动了替换房贷的念头,尤其前两年高峰期入手二套房,利率去到5.88%的老铁们,扣月供时,常常心里憋屈。

02那在这种情况下,是否可以用经营贷来替换房贷呢?

在银行规定层面上,显然是不允许的。但事实上很多人都这么干了,而且用经营贷套出来的钱去干了很多事。

就如上半年,深圳的经营贷利率补贴后不到4%,引发大量投机炒家疯狂抵押套钱,去楼市加杠杆。

具体操作是一些有房贷在身的业主,为了套钱买多套,先找机构借钱过桥,还清房贷赎楼,再拿房子做抵押经营贷套钱出来,先还过桥资金,再入手多一套。

如果第二套全款,就继续抵押套钱买第三套。房票不是问题,反正找人合伙买或代持。

此事被媒体曝光后,坊间哗然。

但其实这种操作老早就这么玩了,只是今年疯狂过了头,深圳涨太凶了。

但这事给了很多老铁启发,尤其早几年买房升值较多、或高峰期高利率时买房的老铁,也想抵押房子套钱出来继续买房或替换房贷。

关于如何办理抵押经营贷的操作,这事此前司令在一篇文章里讲过,此处不再赘述,可参考这篇文章:这些人都这么玩经营贷!

这里先声明一点,银行发放的抵押经营贷只可以用于企业的真实经营之用,不能挪作他用,具体后果你懂的,此处也不想再啰嗦。

那么,今天这篇文章主要计算抵押经营贷和房贷这两条数,究竟哪条数划算,在什么样的情况下划算!

03我们以同样借款100万为例:

企业经营贷以普遍10年期为准,利率按当下4.05%(以后也会随着LPR浮动);

房贷利率以30年起为准,利率按照5.1%来计算(变化同上)。

经营贷100万,虽然每年要回笼一次,但其实很简单就能规避。虽然没人会借足10年,中途会重新抵押,因为物业会升值。

但我们假设按照10年期做经营贷,总利息为40.5万,10年到期时一次性偿还本金100万,合计偿还总本息140.5万。

而房贷利率贷30年,到了第10年(120个月)时赎楼,经过计算,合计偿还总本息146.75万。

以上两者利息相差6万多,经营贷比房贷还少。如果贷款金额更多,经营贷更划算。

但假如按照两者都贷足30年来计算,那么总本息对比,房贷可就比经营贷少得多了。

那么大家一定非常好奇,在第几个月时,两者的合计偿还本息是相等呢?

经过计算,以上两者的利息将会在第242个月(即20年零2个月)时非常接近。

虽然很少人会把房贷还上20年,但以上的数据透露了一个结论:

如果在房贷利率5.1%,且按30年等额本息的情形下,如果你只考虑供房20年内就还掉房贷,那理论上用经营贷来替换房贷,是划算的。

何况很多人都会在10年内赎楼,而且不少人的房贷利息都超过5.1%,所以对于用经营贷来替换房贷,理论上对于大多数人来说都划算。

但,抵押经营贷不是每个人随便都能做,首先你得是企业法人或者股东,你用于抵押的房子得不能有其它贷款。

不过对于已经是企业法人或股东的老铁来说,以上的数算得很清楚。如果你用手头做生意的钱来还掉房贷,再抵押套钱出来用于做生意,这理论上当然可行的。

当然,上面的结论是按照5.1%的利率去计算的。如果房贷利率是85折时代的4.165%,按照结论肯定不一样了。两者总偿还本息相等的时间会比上文的20年明显缩短,经过计算大概在48个月左右。那么显然也就没有这个必要拿经营贷的钱去替换房贷了。

以上的结论仅供参考,大家心里有数就行了。如果你觉得自个房贷利率太高,想这样倒腾一下,那么你自行去问银行呗。一般工行相对其他几家银行来说,企业经营贷的综合服务和政策比较不错。

最后,再重申一下,企业经营贷的钱只能用于企业经营之用,不能挪作它用。如果你要挪作它用,你就只能祈祷自个运气好了。

佛山买房,问问楼司令吧!

司令说楼:用真金白银探索的楼市经验,用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑,买对房子少费心。那些别人不肯说的,司令告诉你。

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